확정일자는 임대차계약서에 공적인 날짜 인증을 남기는 절차로, 경매 시 보증금을 보호받기 위한 핵심 요건입니다. 확정일자의 개념, 발급 장소, 우선변제권과의 관계까지 자세히 설명합니다.
[확정일자란?] 주택임차인이 반드시 받아야 할 보증금 보호의 첫걸음
📌 확정일자란 무엇인가요?
**확정일자(確定日者)**란, 임대차계약서에 기재된 날짜가 실제 존재함을 공적으로 증명하는 절차를 말합니다.
이는 법원 등기소, 공증사무소, 주민센터(동사무소) 등 공적 기관에서 임대차계약서에 날짜 도장을 찍어주는 행위로 이루어지며,
임차인의 보증금을 보호하는 데 핵심적인 역할을 합니다.
✔️ 쉽게 말해:
임대차계약이 언제 체결되었는지를 ‘공적 기록’으로 남기는 것 → 법적 우선순위 판단의 기준이 됨
⚖️ 법적 근거: 주택임대차보호법 제3조의3
📜 주택임대차보호법 제3조의3 제1항
“임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 후, 확정일자를 받은 경우, 경매나 공매에서 보증금을 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.”
즉, **확정일자 + 대항요건(인도 + 전입신고)**이 갖춰지면,
우선변제권이라는 강력한 법적 보호를 얻을 수 있습니다.
🧾 확정일자를 왜 받아야 하나요?
이유 설명
| ✅ 보증금 보호 | 집주인이 파산하거나 집이 경매될 경우 우선변제권 확보 |
| ✅ 법적 분쟁 대비 | 임대차계약 체결 시점을 법적으로 증명 가능 |
| ✅ 우선순위 확보 | 담보권자보다 먼저 계약이 체결되었음을 입증 가능 |
| ✅ 전입신고만으로는 부족 | 대항력은 거주 권리를 보호하지만, 보증금 회수는 확정일자 있어야 가능 |
📌 **확정일자 = 보증금을 지키는 ‘날짜 도장’**입니다.
🏠 확정일자 발급 방법
✔️ 준비물
- 임대차계약서 원본 (임차인과 임대인 도장 모두 있어야 함)
- 임차인의 신분증
- 수수료 (일반적으로 무료 또는 600원 내외)
✔️ 발급 장소
구분 장소 비고
| 주민센터 | 동사무소, 구청 민원실 | 가장 일반적 |
| 법원 등기소 | 등기과 민원창구 | 법적 신뢰도↑ |
| 공증사무소 | 공증인 사무실 | 유료, 공증 동시 가능 |
| 인터넷 | 정부24 (임대차 정보제공) | 확정일자는 오프라인 발급 필수 |
📌 발급 후, 계약서 첫 장 또는 마지막 장에 확정일자 번호와 도장이 찍혀 나옵니다.
✅ 확정일자 발급 타이밍
언제 받아야 할까? 가능한 한 빨리!
최적의 시점은 이사 당일 또는 전입신고와 동시에입니다.
→ 확정일자 받은 날짜부터 법적 우선순위가 발생하기 때문입니다.
❗ 예를 들어,
- A: 3월 1일 계약, 3월 2일 확정일자
- B: 3월 5일 계약, 3월 4일 확정일자
→ A가 법적으로 우선 순위 인정됨
⚠️ 확정일자와 관련된 오해들
오해 사실
| 전입신고만 하면 충분하다 | ❌ 전입신고는 대항력, 보증금 보호에는 확정일자 필수 |
| 확정일자 있으면 무조건 보증금 다 받는다 | ❌ 낙찰가가 낮으면 일부만 받게 될 수 있음 |
| 확정일자는 임대인 몰래 받아도 된다 | ✅ 계약서만 있으면 가능, 임대인 동의 불필요 |
| 계약서 복사본으로도 가능하다 | ❌ 원본 필요 (도장·서명 모두 있어야 함) |
💸 확정일자와 우선변제권의 관계
요건 효과
| 인도 + 전입신고 | 대항력 → 거주 지속성 확보 |
| 확정일자 추가 | 우선변제권 발생 → 보증금 변제 우선권 확보 |
📌 즉, 확정일자는 보증금을 돌려받기 위한 최소한의 법적 무기입니다.
📚 확정일자 관련 용어 정리
용어 설명
| 확정일자 | 임대차계약서에 부여되는 날짜 인증 도장 |
| 대항력 | 집주인 변경에도 임대차 계약을 주장할 수 있는 권리 |
| 전입신고 | 주민등록 주소를 해당 주택으로 이전 |
| 우선변제권 | 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리 |
| 소액임차인 | 일정 금액 이하 보증금을 가진 임차인 (추가 보호 대상) |
🔐 확정일자 없이 보증금을 지키기 어렵습니다
보증금 수천만 원, 많게는 억대의 자산이 오가는 전세·월세 계약에서
확정일자 하나로 그 보증금을 지킬 수 있는 기회가 생깁니다.
✅ 인도 + 전입신고 + 확정일자
이 3가지가 전세 계약 시 필수 삼박자입니다.
📌 특히, 임대인이 이미 근저당권을 설정해 놓은 경우라면 더더욱 빨리 확정일자를 받아야 합니다.
→ 그래야 법적으로 선순위 지위를 확보할 수 있습니다.