요즘 뉴스만 켜면 한 번쯤은 들어봤을 겁니다.
“전세사기 피해자 속출”, “보증금 떼이고 길바닥에…” 같은 안타까운 소식들.
특히 처음 전세를 구하는 사회 초년생, 신혼부부, 대학생들은 전세사기의 표적이 되기 쉽습니다.
전세 계약 전 반드시 체크해야 할 안전 수칙들, 이 글 하나로 정리해드릴게요.
실제 현장에서 쓰이는 실전 노하우도 함께 담았으니 끝까지 꼼꼼히 읽어보세요!
✅ 전세사기란 무엇인가요?
전세사기란, 고의적으로 보증금을 돌려줄 의사가 없는 상태에서 임차인을 모집하는 사기 행위입니다.
다음과 같은 상황이 모두 전세사기에 해당합니다.
- 보증금을 받고도 명의 이전 없이 담보 대출을 계속 받는 경우
- 임대인이 세입자에게 보증금을 돌려줄 능력이 없는 상태에서 계약을 체결
- 등기부등본 상 근저당권·가압류가 숨겨진 경우
- **무자격자(불법중개)**가 허위 매물로 계약을 유도한 경우
🧾 전세사기 예방법 체크리스트
1. 등기부등본 확인은 계약 전 필수!
“등기부등본은 집의 주민등록등본이다”
열람 비용은 700원, 내 보증금은 수천만 원.
이걸 확인하지 않고 계약하는 건 정말 위험한 일입니다.
확인할 항목
- 소유자 명의: 계약 상대가 실제 소유자인지 확인
- 근저당, 가압류: 있는지 여부 확인 (총액이 보증금보다 크면 위험!)
- 집이 ‘집합건물’일 경우: 반드시 ‘집’이 아닌 ‘호수 단위’로 확인
➡️ 인터넷 등기소 또는 정부24에서 손쉽게 확인 가능
2. 확정일자 + 전입신고는 기본 중의 기본
보증금 우선순위를 확보하려면
① 확정일자 받기 + ② 전입신고 + ③ 실제 거주
이 세 가지가 모두 필요합니다.
✅ 확정일자는 주민센터에서 계약서에 도장 찍는 것
✅ 전입신고는 거주지 변경 신고
✅ 실제 거주는 등기상 주소지에 실제로 살아야 함
이 3박자를 갖춰야만 ‘우선변제권’이라는 법적 보호를 받을 수 있습니다.
3. 임대인의 세금 체납 여부 확인
모르는 분들이 많지만,
집주인이 세금을 체납하면 국세청이 보증금보다 먼저 회수할 수 있어요.
이걸 **‘국세 체납으로 인한 압류’**라고 부르는데, 순식간에 임차인이 피해자가 됩니다.
➡️ 계약 전, 집주인의 세금 체납 사실 증명서 발급 동의서를 받아서
세무서에 방문 또는 위택스에서 확인하세요.
4. 전세계약서에 반드시 넣어야 할 문구
📌 “본 부동산에 대한 전세권 설정에 임대인은 동의함”
📌 “전세보증금 반환 보장을 위해 전세보증보험 가입 가능하도록 협조함”
문구 하나가 내 권리를 지켜줄 수 있습니다.
꼭 포함되었는지 체크하고, 임대인이 거절할 경우엔 이유를 물어보세요.
5. 전세보증보험 가입 고려
전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우
보증기관(주택도시보증공사 등)이 먼저 대신 지급해주는 제도입니다.
가입 조건만 맞는다면 웬만한 보증금 피해는 막을 수 있습니다.
✔ 보증금이 일정 기준 이하일 경우 가입 가능
✔ 보증기관의 사전 심사 필요 (등기부 이상 유무, 임대인 정보 등)
⚠ 이런 전세 물건은 조심하세요
- 전세금이 시세보다 지나치게 낮은 집
- 반지하, 지하 등 집이 많은 단독·다가구주택
- 임대인이 자주 바뀐 집 (등기부등본 소유자 변동 확인)
- 집을 보러 갔는데 중개사가 없고 집주인만 나오는 경우
➡️ “좋은 집은 시세대로 거래됩니다.”
시세보다 싸다면 뭔가 이유가 있는 겁니다. 무조건 조심하세요.
마무리하며 – 보증금, 내 인생의 전 재산일 수 있습니다
전세사기는 단순한 부주의로도 피해를 입을 수 있는 무서운 범죄입니다.
특히 초보 세입자들은 경험이 부족해 사기를 당할 가능성이 높습니다.
하지만 기본적인 안전수칙만 지켜도 대부분 예방할 수 있습니다.
이 글의 체크리스트를 저장해두고, 실제 계약 현장에서 하나하나 확인하세요.
당신의 보증금은, 그냥 돈이 아니라 당신의 시간과 노동이 담긴 소중한 자산이니까요.