일괄매각은 법원이 위치, 구조, 사용 상태 등을 고려해 여러 부동산을 하나로 묶어 경매하는 방식입니다. 실전 사례, 법적 근거, 투자 시 유의사항까지 자세히 정리했습니다.
[일괄매각이란?] 경매 대상 부동산을 하나로 묶는 법원의 결정, 그 이유와 의미
📌 일괄매각이란 무엇인가요?
일괄매각(一括賣却)은 법원 경매에서 서로 관련 있는 여러 부동산을 하나의 집단으로 묶어 한꺼번에 매각하는 방식을 말합니다.
보통 경매는 한 필지 또는 한 건물 단위로 매각되지만, 특정 경우에는 법원이 판단하여 여러 개의 부동산을 일괄 입찰하도록 결정할 수 있습니다.
예를 들어, 인접한 2필지의 토지나 하나의 상가 건물 내 3개 호실이 하나의 상가로 운영 중이라면, 따로따로 입찰하는 것보다 묶어서 파는 것이 더 합리적일 수 있습니다.
⚖️ 일괄매각의 법적 근거
📜 민사집행법 제68조, 제71조 등
법원은 경매 대상 부동산의 위치, 형태, 용도, 이용관계, 소유 관계 등을 종합적으로 고려해 여러 개를 일괄하여 매각하는 것이 타당하다고 판단되면, 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각을 결정할 수 있다.
이러한 일괄매각 결정은 법원의 집행관 또는 담당 직원의 보고, 또는 채권자·채무자 등 이해관계인의 요구에 따라 이루어질 수 있습니다.
🏠 일괄매각이 이루어지는 주요 사례
사례 유형 설명
| 인접한 토지·건물이 일체로 사용되는 경우 | 두 필지가 한 집 또는 한 상가로 구성되어 있을 때 |
| 복수의 상가 호실이 하나의 점포로 운영 중 | 상가 101, 102, 103호가 하나의 식당인 경우 |
| 토지와 건물의 소유자가 동일하고 분리 불가능할 때 | 등기상 따로 되어 있으나, 구조상 분리 불가능 |
| 부속시설 포함 | 본 건물과 별도로 있는 창고, 주차장 등이 통합 사용될 경우 |
📌 이처럼 실사용·경제적 효율성이 높을 때, 개별 매각보다 일괄매각이 유리하다는 판단이 서면 적용됩니다.
🧾 일괄매각 결정의 기준
법원이 일괄매각을 판단할 때 고려하는 주요 요소는 다음과 같습니다:
- 부동산 간의 인접성 및 연속성
– 물리적으로 인접하거나 구조상 일체로 사용되는 경우 - 통일된 용도
– 동일 업종, 동일 점포로 일괄 사용되고 있는지 여부 - 구분매각 시 재산 가치의 하락 우려
– 따로 매각하면 낙찰가가 더 낮을 가능성이 있을 때 - 소유자 또는 이해관계인의 요청
– 경매 신청 채권자나 점유자, 채무자의 신청이 있는 경우 - 공공성과 법적 명확성
– 일괄매각이 이해관계자 모두에게 명확하고 공정할 때
💡 일괄매각 시 유의사항
✅ 낙찰자는 전체를 매수해야 함
- 부분만 낙찰받는 것이 불가능하며, 입찰 금액은 전체를 기준으로 제시해야 합니다.
✅ 권리분석은 ‘전체 단위’로 진행해야 함
- 일괄매각 대상 중 일부에만 선순위 저당권이 있는 경우도 전체에 영향을 미칠 수 있습니다.
- 등기부등본, 감정평가서, 현황조사서 모두 모든 대상 부동산에 대해 개별 검토 필요
✅ 세금·취득세 부담 증가
- 한 건으로 보이지만, 실제로는 다수의 부동산에 대해 각각 등기와 세금이 발생할 수 있습니다.
📘 실전 사례: 일괄매각이 적용된 경우
사례 1 – 인접 토지 2필지 + 상가 건물
- 위치: 경기도 고양시 일산동구
- 대상: 토지 2필지 + 그 위에 연결된 상가 건물
- 소유자: 동일인
- 구조: 주차장 + 창고 + 본 상가 매장
- 결정: 법원이 직권으로 ‘일괄매각’ 명령
- 결과: 통합 최저가 기준으로 낙찰 → 건물 철거 등 불필요 → 가치 보존
🔍 경매 공고문에서 일괄매각 확인하는 방법
법원 경매 공고문 또는 물건명세서에는 다음과 같은 문구로 일괄매각 여부가 명시됩니다:
- “본건은 일괄매각 대상입니다.”
- “본건 ○○-1, ○○-2는 일괄 입찰해야 합니다.”
- “감정가는 전체 부동산 기준으로 일괄 산정되었습니다.”
📌 이런 문구가 있는 경우, 반드시 모든 물건을 한 번에 낙찰받는 구조임을 이해하고 입찰에 참여해야 합니다.
📚 일괄매각 관련 용어 정리
용어 설명
| 일괄매각 | 경매 대상 여러 부동산을 묶어 하나로 매각하는 방식 |
| 개별매각 | 각 부동산을 따로 분리해 매각하는 방식 |
| 감정가 | 경매 대상 부동산의 평가 금액 (일괄 시 전체 합산) |
| 최저매각가격 | 입찰 시작가, 감정가 대비 70~100% 수준 |
| 입찰자 | 매각 대상 전체에 대해 입찰해야 하며, 부분 입찰 불가 |
| 등기부등본 | 각각의 부동산에 대해 별도 권리관계 확인 필요 |
✅ 결론: 일괄매각, 효율성과 분석력을 함께 요구하는 경매 전략
일괄매각은 단순히 여러 부동산을 묶어서 파는 것이 아닙니다.
법원은 물리적, 경제적, 법적 요건을 종합 판단하여 **“개별보다 묶는 게 이익이다”**라고 판단할 때만 일괄매각을 명령합니다.
투자자 입장에서는 다음을 유의해야 합니다:
- 전체를 감당할 자금 계획
- 권리관계와 세금 등 분석의 폭 확대
- 사용 목적과 수익성 검토
📌 일괄매각은 기회이자 부담입니다.
철저한 분석과 자금 여력이 있다면, 효율적인 투자로 이어질 수 있습니다.