공매는 국세징수법에 따라 세금 체납자의 부동산을 한국자산관리공사(캠코)가 대신 매각하여 체납 세금을 회수하는 절차입니다. 공매의 법적 근거, 절차, 온비드 입찰 방법까지 쉽게 설명합니다.
[공매란?] 캠코가 진행하는 세금 체납자 재산 처분 절차 완전 해설
📌 공매란 무엇인가요?
공매(公賣)는 국가가 세금을 체납한 사람의 재산을 강제로 처분하여 미납 세금을 회수하는 행정 절차입니다.
이는 국세징수법에 따라 시행되며, 주로 한국자산관리공사(KAMCO, 캠코)가 대행기관으로 나서서 공매를 진행합니다.
쉽게 말해, 세금을 내지 않은 사람의 부동산이나 동산을 정부가 대신 팔고, 그 대금으로 밀린 세금을 받아내는 구조입니다.
⚖️ 공매의 법적 근거: 국세징수법
📜 국세징수법 제72조
“체납자가 체납된 국세 등을 납부하지 아니한 경우, 세무서장은 체납자의 재산을 압류하고 이를 한국자산관리공사에 의뢰하여 공매할 수 있다.”
→ 공매는 사법절차가 아닌 행정절차이며, 법원이 아닌 과세관청과 캠코가 주관합니다.
또한 강제경매(법원 집행)와 달리, 세무서나 지방자치단체에서 바로 집행 가능하다는 것이 공매의 큰 특징입니다.
🏛️ 공매 절차: 캠코가 대신 매각해주는 구조
공매는 다음과 같은 절차를 거쳐 진행됩니다:
단계 내용 설명
| 1. 체납 발생 | 세금, 건강보험료, 과태료 등 체납 | 일정 기간 납부하지 않으면 체납자 등록 |
| 2. 재산 압류 | 부동산, 차량, 예금 등 | 등기부·차량 등록부에 ‘압류’ 표시 |
| 3. 캠코에 공매 의뢰 | 세무서 또는 지자체 → 캠코 | 행정 위탁 방식 |
| 4. 공매 공고 | 온비드 시스템에 입찰 공고 게시 | 물건 설명, 최저가, 입찰기일 등 포함 |
| 5. 입찰 및 낙찰 | 온라인 경쟁입찰 | 최고가 입찰자 낙찰 |
| 6. 대금 납부 및 소유권 이전 | 낙찰자가 대금 납부 → 명의 이전 | 매각대금에서 세금 먼저 회수 |
✅ 이 과정에서 한국자산관리공사(KAMCO)는 공매의 대리집행기관으로서,
- 공매 물건을 조사하고
- 최저입찰가를 산정하며
- 온비드(www.onbid.co.kr)를 통해 온라인 입찰을 주관합니다.
🧾 공매로 처분되는 주요 자산
공매는 주로 다음과 같은 압류재산과 비업무용 자산을 대상으로 진행됩니다.
분류 설명
| 압류재산 | 체납자가 세금을 납부하지 않아 압류된 부동산, 차량, 동산 등 |
| 비업무용 부동산 | 공공기관이 보유 중인 미활용 토지, 폐교, 관사 등 |
| 기타 국공유재산 | 필요 없는 국유지, 유휴 국유자산 등 |
💡 특히 부동산 공매의 경우, 체납자 소유의 아파트, 상가, 토지 등이 주요 대상입니다.
🧠 공매와 법원경매의 차이점
구분 공매 법원경매(강제/임의)
| 주관 기관 | 행정기관(세무서) + 캠코 | 법원 |
| 법적 근거 | 국세징수법 | 민사집행법 |
| 주 대상 | 세금 체납자, 국공유자산 | 담보권 설정 물건, 확정 판결 대상 |
| 절차 성격 | 행정집행 | 사법집행 |
| 낙찰 방식 | 100% 온라인(온비드) | 법원 현장 및 온라인 병행 |
| 입찰 조건 | 소액 참여 가능, 입찰보증금 10% | 동일 |
✅ 공매는 사전 통지 없이도 행정처분으로 진행될 수 있으며, 입찰자는 반드시 등기부 등본 및 세금 체납 내역을 분석해야 합니다.
💡 공매 참여 시 투자자 유의사항
✅ 1. 권리분석은 직접 해야 함
공매는 법원처럼 권리관계 정리를 해주지 않기 때문에,
기존의 등기상 권리, 임차관계, 점유 여부를 직접 분석해야 합니다.
✅ 2. 낙찰 후 계약 해제 불가
단순 변심으로 인한 계약 해제는 불가하며, 보증금 몰수 및 법적 책임이 따를 수 있습니다.
✅ 3. 대금 납부 기한 엄수
낙찰 후 대금 납부 기간이 짧고 연장도 제한적입니다. 자금 계획이 확실해야 합니다.
📘 공매 입찰은 어디서 하나요?
공매 입찰은 캠코의 전자입찰 시스템인 [온비드(ONBID)]에서 진행됩니다.
- 사이트: www.onbid.co.kr
- 특징:
- 회원 가입 후 바로 입찰 가능
- 모든 입찰은 100% 온라인
- 감정평가서, 위치도, 권리관계 등 물건정보 열람 가능
📌 ‘재산공매’ 메뉴에서 부동산, 차량, 국유재산 등 세부 카테고리별 검색 가능
📚 공매 관련 용어 정리
용어 설명
| 공매 | 세금 체납자의 재산을 국가가 강제로 매각하는 절차 |
| 압류재산 | 체납세 징수를 위해 국가가 소유권 제한을 건 자산 |
| 캠코 | 한국자산관리공사, 공매 실무 주관 공공기관 |
| 온비드 | 캠코의 공공자산 전자입찰 플랫폼 |
| 최저입찰가 | 공매 입찰 시작가, 감정가 대비 낮게 책정될 수 있음 |
| 체납처분 | 세금 미납 시 재산을 압류하고 매각하는 모든 절차 |
✅ 결론: 공매는 ‘세금 징수 + 공공 자산 활용’의 효율적 도구
공매는 단순한 경매가 아닙니다.
체납 세금을 회수하고, 유휴 국공유 자산을 매각하여 재정을 효율화하는 공공 목적의 절차입니다.
캠코가 행정기관의 대리인으로 참여하면서 공매는 보다 체계적이고 투명한 방식으로 운영되고 있습니다.
💡 투자자 입장에서는 공매가 저렴한 가격에 부동산을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있지만,
권리분석, 점유 상태, 세금 부담 등은 스스로 철저히 분석해야 하는 절차임을 반드시 기억해야 합니다.